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近日，我司編制的《南山區(qū)塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）地塊土地整備規(guī)劃研究》通過(guò)深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)法定圖則委員會(huì)審批，該規(guī)劃研究包括了塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）土地整備和西麗街道大磡二線外土地整備利益統(tǒng)籌兩個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)留用土地規(guī)劃，實(shí)施面積合計(jì)420.41公頃。

一、

1. 拓展西麗湖國(guó)際科教城空間，推動(dòng)科教城開(kāi)發(fā)建設(shè)

大磡及塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）是西麗湖國(guó)際科教城的重要組成部分，位于大學(xué)城科教提升區(qū)，二線關(guān)外未征轉(zhuǎn)土地是大學(xué)城科教提升區(qū)最為重要的戰(zhàn)略儲(chǔ)備用地。大磡范圍內(nèi)有58.66公頃土地位于土總規(guī)允許及有條件建設(shè)區(qū)，全部位于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)。整備后由政府收儲(chǔ)，可為大學(xué)城科教提升區(qū)的空間拓展提供充實(shí)的土地資源，將大大拓展西麗湖國(guó)際科教城的用地發(fā)展空間。

2. 推動(dòng)僑城東路北延通道建設(shè)，打通南北交通大動(dòng)脈

僑城東路北延通道是全市高快速路網(wǎng)的重要組成部分，構(gòu)成深圳市“十橫十三縱”干線路網(wǎng)體系中的“一縱”，主要承擔(dān)南山、福田西部與龍華、東莞方向的交通聯(lián)系，并承擔(dān)橫向道路的交通轉(zhuǎn)換以及沿線的服務(wù)功能。

僑城東路北延通道規(guī)劃線位通過(guò)塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）中部，涉及項(xiàng)目范圍4.63公頃用地，涉及拆遷現(xiàn)狀建筑面積約7萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開(kāi)展可落實(shí)僑城東路北延通道用地，打通全市南北大動(dòng)脈，解決大學(xué)城片區(qū)與各區(qū)的快速交通聯(lián)絡(luò)。

3. 落實(shí)市級(jí)重大項(xiàng)目，保障用地空間

按照市政府工作安排，需在大磡落實(shí)一處市級(jí)重大項(xiàng)目，占地約3公頃，項(xiàng)目已提前開(kāi)工建設(shè)。

4.一攬子解決兩個(gè)社區(qū)土地歷史遺留問(wèn)題，落實(shí)社區(qū)安置留用

大磡社區(qū)整備范圍內(nèi)全部為未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)用地，塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）整備范圍內(nèi)絕大部分為統(tǒng)征地歷史遺留用地。歷年來(lái)，大磡社區(qū)受限于基本生態(tài)線和準(zhǔn)水源保護(hù)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，社區(qū)強(qiáng)烈要求將二線關(guān)外未征轉(zhuǎn)土地整體統(tǒng)籌，一攬子解決社區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展問(wèn)題。項(xiàng)目實(shí)施可一攬子解決兩個(gè)社區(qū)土地歷史遺留問(wèn)題，落實(shí)兩個(gè)社區(qū)安置留用，滿足社區(qū)發(fā)展訴求，實(shí)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型。 

塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地總面積9.99公頃，公共利益用地面積7.30公頃。其中，公共利益用地7.30公頃和零星的經(jīng)營(yíng)性用地0.61公頃全部移交政府收儲(chǔ)，規(guī)整的經(jīng)營(yíng)性用地9.38公頃中3.17公頃用于塘朗就地安置留用，剩余6.21公頃用于大磡的異地安置留用，而大磡整備范圍內(nèi)用地全部移交政府收儲(chǔ)。這樣通過(guò)塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）的土地整備規(guī)劃，解決塘朗和大磡兩個(gè)社區(qū)的留用土地安置問(wèn)題，促進(jìn)兩個(gè)整備項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃、同步實(shí)施。

考慮到塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）范圍內(nèi)土地空間極其有限，規(guī)整的經(jīng)營(yíng)性用地僅有9.38公頃，需落實(shí)塘朗和大磡兩個(gè)社區(qū)合計(jì)19.27公頃的留用土地指標(biāo)。因此，為高效集約節(jié)約利用土地，規(guī)劃一方面對(duì)9.38公頃的社區(qū)留用土地進(jìn)行高強(qiáng)度布局，另一方面，充分利用僑城東路紅線內(nèi)的低密度開(kāi)發(fā)區(qū)，合理布局綠地、教育設(shè)施、市政設(shè)施等對(duì)土地承載力要求較低的公共設(shè)施用地，促進(jìn)僑城東路紅線范圍內(nèi)地面地下分層利用，實(shí)現(xiàn)土地高效使用和精細(xì)化管理。

結(jié)合僑城東路紅線內(nèi)的低密度開(kāi)發(fā)區(qū)，巧妙利用周邊建筑退線、公共空間、隧道管理中心等，打造500米長(zhǎng)、90-120米寬的南北向線性公園，形成南望塘朗山、北看大沙河的山水景觀廊道，與高強(qiáng)度布局的社區(qū)留用地土地，形成疏密有致的城市空間。

同時(shí)，通過(guò)通達(dá)、趣味的片區(qū)慢行系統(tǒng)，串聯(lián)居住、研發(fā)、商業(yè)等多元復(fù)合的城市功能，構(gòu)建全天候、集中式的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，形成現(xiàn)代化、高品質(zhì)的城市街區(qū)。

該項(xiàng)目在用地空間極為有限的緊約束條件下，通過(guò)聯(lián)動(dòng)實(shí)施、科學(xué)規(guī)劃、合理布局、精細(xì)設(shè)計(jì)對(duì)土地進(jìn)行高效整合利用，打造疏密有致、顯山露水的城市空間形態(tài)。項(xiàng)目總體移交用地面積4.11平方公里，整體移交率高達(dá)97.8%，大大拓展了西麗湖國(guó)際科教城的發(fā)展空間，也為全市土地整備項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)實(shí)施提供了有益探索。

感謝市規(guī)劃和自然資源局、市城市更新和土地整備局、南山區(qū)人民政府、南山區(qū)城市更新和土地整備局、市規(guī)劃和自然資源局南山管理局、桃源街道辦、西麗街道辦等部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和同事的大力支持。

項(xiàng)目組成員：戴根平、魏秀月、宋沁蓉、程昕瑞、萬(wàn)佳欣、梁爽、胡誠(chéng)