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隨著城市二次開發(fā)的不斷深入，土地整備是城市更新進入存量和增量并重時期后，城市二次開發(fā)的另一種重要模式，是保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項目土地供應(yīng)，一攬子解決土地歷史遺留問題，促進城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型的重要手段。

12月4日，“城市二次開發(fā)變局——土地整備利益統(tǒng)籌研討會”于深圳市規(guī)劃大廈201報告廳順利舉行，各界人士高度關(guān)注，會議現(xiàn)場座無虛席、空前火爆。本次研討會由深圳市城市規(guī)劃學(xué)會主辦，我司與合一城市更新集團協(xié)辦的城市二次開發(fā)變局研討會，也是新一屆規(guī)劃學(xué)會協(xié)會的第一次學(xué)術(shù)互動。會議圍繞土地整備利益統(tǒng)籌的相關(guān)內(nèi)容展開了深入的交流，期望為行業(yè)的發(fā)展帶來更多的思考。

會議由深圳市規(guī)劃協(xié)會秘書長、中規(guī)院深圳分院副總規(guī)劃師趙迎雪主持，深圳市城市規(guī)劃學(xué)會會長司馬曉致辭；深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心施源總規(guī)劃師、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院岳雋總規(guī)劃師、深圳市新城市規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司董事肖靖宇、深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計咨詢股份有限公司總規(guī)劃師鐘威、合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇、廣東晟典律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人鐘剛強6位嘉賓進行學(xué)術(shù)報告；中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長楊保軍、深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵、深圳市土地整備局處長余奕鵬、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院院長方煜、深圳市城市規(guī)劃學(xué)會會長司馬曉5位嘉賓對研討會內(nèi)容進行分析和點評。

六大學(xué)術(shù)報告圍繞政策、規(guī)劃、實施三大角度，從制度設(shè)計到工具箱、規(guī)劃、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌，到最終的利益實現(xiàn)不同側(cè)面進行深入，講解了土地整備政策演進、城市二次開發(fā)從利益協(xié)調(diào)走向利益統(tǒng)籌、深圳東部地區(qū)土地整備的實踐、“片區(qū)統(tǒng)籌”土地整備新模式探索、工改工產(chǎn)業(yè)更新借力土地整備、土地整備項目中的市場資本參與等內(nèi)容，各大報告干貨滿滿，案例生動有趣，是土地整備工作者從不同視角在歷年工作中的實踐總結(jié)。

土地整備利益統(tǒng)籌政策是對土地的確權(quán)，是針對未完善征轉(zhuǎn)地補償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地所提出的政策依據(jù)。施源總規(guī)劃師以時間為脈絡(luò)，通過從整個土地整備背景出發(fā)，按照土地整備的發(fā)展時間軸，全面系統(tǒng)地對1.0、2.0、3.0不同階段土地整備進行了介紹，并提出未來的展望。同時，施源總規(guī)劃師在報告中也提出了一些疑問，包括6號文出臺后，整個政策示范效應(yīng)，跟城市更新未來是否有一些政策趨同，包括協(xié)同性判斷，引發(fā)大家對土地整備發(fā)展方向的分析和思考。

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院岳雋總規(guī)劃師從二次開發(fā)制度背景出發(fā)，闡述了關(guān)于深圳城市更新土地整備探索中，利益協(xié)調(diào)、利益統(tǒng)籌方面的觀點。報告理性地從國家、政策演變的邏輯去判斷土地整備這件事情，包括單元統(tǒng)籌、手段統(tǒng)籌、主體統(tǒng)籌等思考。報告最后強調(diào)，利益統(tǒng)籌是土地整備的重大貢獻。利益統(tǒng)籌在不斷探索中，必然實現(xiàn)利益共享。調(diào)控手段最后都是對一定個人形成的群體、企業(yè)以及更大的形成的組織的利益調(diào)控，按照這些利益調(diào)控背后還是以人為本的規(guī)律。其落實就是體現(xiàn)在更新和整備最終實現(xiàn)的是整個城市跟人民的利益，以人民為中心的健康發(fā)展。

在前面嘉賓的理論基礎(chǔ)上，我司董事肖靖宇先生以深圳東部地區(qū)的金沙、南布、沙湖、低碳城、四方埔、鵝公嶺、上井等8個土地整備項目實踐為例，多方面介紹了深圳土地整備在1.0-3.0不同階段是如何將理論實踐運用在土地整備的實際項目中，充分發(fā)揮法定圖則和其他政策的強大作用，并借力社區(qū)基層組織的強大能動性。最后，提出以多手段的組合拳進行“片區(qū)整體統(tǒng)籌”，應(yīng)對存量建設(shè)下的國土空間管控新模式，并提出對現(xiàn)有政策的完善應(yīng)當(dāng)是持續(xù)完善抹墻縫政策，以利益統(tǒng)籌為核心+以政策統(tǒng)籌為支撐+以規(guī)劃統(tǒng)籌為抓手，共同推進“片區(qū)整體統(tǒng)籌”的實施。

深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計咨詢股份有限公司總設(shè)計師鐘威女士，從長期的法定圖則編制者和管理者的角度出發(fā)，梳理了土地整備對接法定規(guī)劃之間的關(guān)系。也探索了不同的規(guī)模包括50公頃、2.5平方公里、小于10公頃不同土地的整備的一些特征。她提出，未來土地整備發(fā)展需要一個強力統(tǒng)籌，跟更新、跟其他規(guī)劃所不能覆蓋、涵蓋的領(lǐng)域統(tǒng)籌。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇先生闡述了土地整備如何提升產(chǎn)業(yè)內(nèi)容更新升級。他提出，土地整備要助力城市開發(fā)，有三個層面重要意義。一是空間層面對于產(chǎn)城融合深層次發(fā)展，二是改善環(huán)境、提升城市品質(zhì)，三是關(guān)注經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。同時就留用地開發(fā)特別涉及到產(chǎn)業(yè)空間開發(fā)，市場主體參與問題，他也提出現(xiàn)在市場主體參與更多到留用地環(huán)節(jié)平臺交易，在實施方案階段，就讓市場主體參與進來，對將來實施落地更有利。

廣東晟典律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人鐘剛強先生結(jié)合自身實務(wù)經(jīng)驗，以“關(guān)于土地整備利益統(tǒng)籌相關(guān)問題的思考”為主題，從利益統(tǒng)籌留用地合作開發(fā)模式、搬遷談判與房屋征收程序銜接、利益統(tǒng)籌與房屋征收模式的比較、搬遷補償費用承擔(dān)等方面分析了當(dāng)前深圳土地整備利益統(tǒng)籌項目實操中的幾個重要問題，與大家共同探討不同情況下土地整備項目中的市場資本參與模式。

報告結(jié)束后，楊保軍院長、余奕鵬處長、鄒兵總規(guī)劃師、司馬曉會長、方煜院長針對6個報告給予了高度的表揚，充分肯定了深圳土地整備是深圳城市開發(fā)的大勢所趨，土地制度的改革、共商共建、利益共享在全國二次開發(fā)中的示范意義和價值。下一步深圳土地整備將著重于完善配套政策，重點推進較大面積，尤其是1平方公里產(chǎn)業(yè)空間的土地整備，對產(chǎn)業(yè)、項目與村集體利益的保障的思考?；赝鞘懈拢雇恋卣麄?，為深圳提供高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活是深圳二次開發(fā)，贏得城市化下半場中存量土地開發(fā)和城市建設(shè)勝利的重要課題。

會上，中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院楊保軍院長充分肯定了本次研討會對了解和探索深圳城市二次開發(fā)模式的積極作用，高度贊揚了深圳在土地整備方向的實踐創(chuàng)新，對深圳發(fā)展甚至對全國城市更新起到一定的示范意義，鼓勵深圳的規(guī)劃師能繼續(xù)為全國立足深圳的實踐上奉獻自己的智慧，政策制定要把住邊界，要充分結(jié)合民間智慧形成系統(tǒng)的支撐體系。同時必須更深入的思考一些問題，現(xiàn)階段土地整備項目開展以政府為主導(dǎo)，對土地財政的依賴較多，其脫離政府的扶持后市場對空間的需求及運轉(zhuǎn)能力與土地整備的高效開發(fā)模式是否適配；城市更新日益常態(tài)，土地整備是為了滿足當(dāng)前解決空間主要矛盾的新嘗試，當(dāng)不同主體為機會和利益進行博弈時，怎么尋求利益平衡點，如何解決在存量時代中滿足產(chǎn)業(yè)升級需求，如何傳承土地原有的歷史、記憶、鄉(xiāng)愁、文化。

最后，深圳市規(guī)劃協(xié)會秘書長趙迎雪進行總結(jié)發(fā)言，強調(diào)土地整備的價值不僅僅在于本身，政策的設(shè)定等，更多在于政府、社會、市場、業(yè)主多元共治的模式。我們在探索中可以不斷有調(diào)整的機會，構(gòu)建模式很重要。其次，深圳規(guī)劃是有能力有智慧將土地整備繼續(xù)實踐下去的，我們有信心，規(guī)劃行業(yè)未來會以學(xué)術(shù)為引領(lǐng)，更好的服務(wù)深圳這個城市。會后，與會專家進行了合影留念。

我司長期根植于土地整備領(lǐng)域，跟蹤土地整備項目近十年，開創(chuàng)了全市土地整備利益統(tǒng)籌的先河，全程參與了深圳 “整村統(tǒng)籌”項目的實踐，積累了豐富的實踐經(jīng)驗，從1.0時代的《南布社區(qū)“整村統(tǒng)籌”土地整備專項規(guī)劃》到《沙湖社區(qū)“整村統(tǒng)籌”土地整備單元規(guī)劃》，到2.0時代的《國際低碳城坪西片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌首期項目》，再到3.0時代的《坪地四方埔社區(qū)土地整備》等，前兩者是全市最早獲批的“整村統(tǒng)籌”土地整備項目，截止目前，我司已開展了三十余項土地整備利益統(tǒng)籌項目，其中，有十余項已列入全市土地整備利益統(tǒng)籌，在長期的實踐中深切認(rèn)識到規(guī)劃目標(biāo)需要強力的實施執(zhí)行方案，僅有利益統(tǒng)籌是不夠的，應(yīng)當(dāng)是利益統(tǒng)籌+規(guī)劃統(tǒng)籌+政策統(tǒng)籌。我司在土地整備領(lǐng)域積累了深厚的政策理論體系和豐富的實踐操作經(jīng)驗，培養(yǎng)了一批強大的技術(shù)團隊，可以為廣大合作伙伴提供土地整備全過程的政策解讀、技術(shù)咨詢、規(guī)劃編制、實施開發(fā)等一系列服務(wù)內(nèi)容，抓住利益統(tǒng)籌的牛鼻子，持續(xù)為深圳未來的高品質(zhì)發(fā)展獻計獻策。

文字|申嵐、夏麗英、戴根平

編輯|元寶